Calculator ROI și BRRRR Imobiliar
Calculatoare FinanciareCum funcționează logica
Calculăm Totalul Banilor Investiți prin însumarea prețului de achiziție, a costurilor de închidere și a bugetului de renovare. După renovare, Noul Credit este calculat ca 75% din ARV (300.000 EUR). Diferența reprezintă Banii Rămași în Afacere. Dacă acest număr este zero sau negativ, ați obținut un "BRRRR Perfect" și aveți un ROI infinit!
Bani rămași în afacere
Capital Inițial Blocat
Cash Flow Net Lunar
Profit după toate cheltuielile
ROI Cash-on-Cash
Rentabilitatea Anuală a Capitalului
Capital Creat
Creșterea averii prin renovare
Recircularea Capitalului
Distribuția Cash Flow-ului Lunar
Raport Analiză Investiție Imobiliară
Professional Investment Analysis
26 octombrie 2026
Achiziție și Renovare
| Preț Achiziție | 200.000 EUR |
| Costuri Închidere | 5.000 EUR |
| Buget Renovare | 40.000 EUR |
| Costuri de Deținere | 3.000 EUR |
| Investiție Totală | 248.000 EUR |
Strategie și Refinanțare
| Valoare de Piață (ARV) | 300.000 EUR |
| Valoare Credit Nou (75%) | 225.000 EUR |
| Rata Dobânzii | 6.5% |
| Durată Credit | 30 Ani |
| Chirie Lunară | 2.500 EUR |
Cheltuieli Operaționale
| Rată Credit (P&I) | 1.422 EUR |
| Taxe și Asigurare | 350 EUR |
| Mentenanță și CapEx | 250 EUR |
| Administrare | 200 EUR |
| Vacanță | 125 EUR |
| Total Cheltuieli Operaționale | 925 EUR |
ToolsMetrics.com
Your reliable partner for professional real estate and financial calculators.
Cum să Folosești Calculatorul Imobiliar de Randament și Strategie BRRRR
Ghid detaliat pas cu pas pentru calcularea cash-flow-ului din chirii, randamentului Cap Rate și reciclării capitalului prin metoda BRRRR.
Introdu Detaliile Achiziției și ale Finanțării
Introdu prețul de cumpărare, avansul propriu alocat, taxele notariale și comisioanele creditului inițial.
Estimează Bugetul de Renovare și Costurile de Deținere
Specifică devizul complet de renovare și costurile suportate pe durata șantierului (utilități, rate bancare interimare).
Proiectează Venitul din Chirii și Cheltuielile Operaționale
Introdu chiria brută lunară, gradul de neocupare estimat (ex: 5%), comisionul de administrare, impozitele și fondul CapEx.
Simulează Refinanțarea cu Retragere de Numerar
Introdu Valoarea după Renovare (ARV) și procentul de creditare pentru a afla câți bani recuperezi din investiție.
Analizează Cash-Flow-ul Net și Randamentul CoC
Verifică surplusul lunar net după plata ratelor, rata de capitalizare și randamentul banilor proprii rămași.
Descarcă Raportul de Investiție în Format PDF
Generează o analiză financiară completă pe care o poți prezenta băncilor sau asociaților pentru obținerea finanțării.
Întrebări Frecvente
Răspunsuri despre metoda BRRRR, cash flow lunar, rata de capitalizare și refinanțare imobiliară.
Q:Ce este Metoda BRRRR în investițiile imobiliare?
BRRRR înseamnă Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Cumpără sub prețul pieței, Renovează, Închiriază, Refinanțează, Repetă). Este tehnica prin care investitorii își recuperează capitalul investit prin refinanțare bancară pe baza noii valori evaluate a proprietății.
Q:Care este diferența dintre Cap Rate și Cash-on-Cash Return?
Cap Rate (Venit Operațional Net / Preț Achiziție) măsoară rentabilitatea proprietății fără a lua în calcul îndatorarea bancară. Cash-on-Cash măsoară profitul net anual în numerar raportat strict la capitalul propriu scos din buzunar.
Q:Ce înseamnă un „BRRRR Perfect”?
Este tranzacția în care noul credit ipotecar de refinanțare acoperă 100% din prețul de achiziție, renovare și taxe, permițându-ți să deții un imobil profitabil cu 0 € bani proprii blocați.
Q:Cât ar trebui să prevăd pentru neocupare și reparații majore?
Standardele de analiză recomandă o rezervă de 5%–8% din chiria brută pentru perioade fără chiriași și încă 5%–10% pentru înlocuirea echipamentelor uzate (centrală, electrocasnice, acoperiș).
Q:Ce este Valoarea după Renovare (după renovare)?
Este valoarea de piață la care este reevaluată proprietatea de către un evaluator autorizat după finalizarea lucrărilor de modernizare.
Q:Sunt impozabili banii retrași prin refinanțarea ipotecară?
Nu. Banii obținuți dintr-un credit de refinanțare reprezintă o datorie contractată, nu un venit impozabil, fiind astfel încasați fără impozit pe venit.
- ARV: Valoarea de piață estimată după finalizarea tuturor renovărilor.
- Cash Flow Anual: Profitul net după toate cheltuielile x 12.
- Investiție Totală: Suma prețului de achiziție, a costurilor de închidere și a bugetului de renovare.
Ce este Calculator ROI și BRRRR Imobiliar?
Exemplu Practic de Calcul (Renovare Apartament în Brașov)
Zone de Referință (Metrice Imobiliare)
| Element Interfață | Funcție Financiară | Aplicație Practică |
|---|---|---|
| Bani Rămași | Blocajul Capitalului | Suma din propriul buzunar care nu a putut fi scoasă. La valoarea 0, ai un BRRRR Perfect. |
| Cash Flow Net Lunar | Profitul Operațional | Banii rămași curați în cont după plata ratei la bancă, impozitelor și fondului de reparații. |
| Capital Creat | Plusvaloarea Forțată | Creșterea netă a averii tale obținută exclusiv prin achiziția sub prețul pieței și renovare. |
| ROI Cash-on-Cash | Randamentul Real | Procentul de profit anual raportat strict la suma de bani pe care ai lăsat-o blocată în imobil. |