Calcolatore ROI e BRRRR Immobiliare
Calcolatori FinanziariCome funziona la logica
Calcoliamo il tuo Denaro Totale Investito sommando il prezzo d'acquisto, i costi di chiusura e il budget di ristrutturazione. Dopo la ristrutturazione, il nuovo mutuo è calcolato come il 75% del tuo ARV (300.000 €). La differenza è il tuo capitale residuo. Se questo numero è zero o negativo, hai ottenuto un "BRRRR Perfetto"!
Capitale Residuo
Capitale Iniziale Vincolato
Cash Flow Netto Mensile
Profitto dopo tutte le spese
ROI Cash-on-Cash
Rendimento Annuo sul Capitale
Equità Creata
Aumento ricchezza da ristrutturazione
Ricircolo del Capitale
Ripartizione Cash Flow
Report Analisi Immobiliare
Professional Investment Analysis
26 ottobre 2026
Acquisto e Ristrutturazione
| Prezzo d'Acquisto | 200.000 € |
| Costi di Chiusura | 5.000 € |
| Budget Ristrutturazione | 40.000 € |
| Costi di Gestione | 3.000 € |
| Investimento Totale | 248.000 € |
Strategia e Rifinanziamento
| Valore di Mercato (ARV) | 300.000 € |
| Nuovo Importo Mutuo (75%) | 225.000 € |
| Tasso di Interesse | 6.5% |
| Durata Mutuo | 30 Anni |
| Affitto Mensile | 2.500 € |
Spese Operative
| Mutuo (P&I) | 1.422 € |
| Tasse e Assicurazione | 350 € |
| Manutenzione e Riserve | 250 € |
| Gestione | 200 € |
| Sfitto | 125 € |
| Totale Spese Operative | 925 € |
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Come Usare il Calcolatore Immobiliare a Rendita e Metodo BRRRR
Guida passo dopo passo per analizzare cash flow da locazione, Cap Rate, spese di ristrutturazione e riciclo del capitale BRRRR.
Inserisci i Costi di Acquisto e Mutuo Iniziale
Specifica il prezzo di acquisto, l'anticipo di tasca propria, le spese notarili e le condizioni del mutuo.
Definisci il Budget Lavori e Spese di Gestione Cantiere
Quantifica le spese di ristrutturazione e i costi vivi sostenuti durante il cantiere (utenze, interessi sul prefinanziamento).
Calcola i Canoni di Affitto e le Spese Operative
Inserisci il canone mensile stimato, sfitto prudenziale (es. 5%), gestione immobiliare, assicurazione e fondo manutenzione.
Simula il Rifinanziamento con Liquidità
Indica il Valore Post-Ristrutturazione (ARV) per scoprire quanto capitale iniziale riesci a estrarre esentasse.
Analizza il Cash Flow Netto e il Rendimento CoC
Controlla il margine mensile netto rimasto dopo la rata del mutuo, il Cap Rate e il ritorno sul capitale proprio vincolato.
Scarica il Fascicolo di Investimento in PDF
Crea un dossier economico professionale stampabile per documentare la sostenibilità dell'operazione con banche o soci.
Domande Frequenti
Tutto sul metodo BRRRR, cash flow netto da locazione, Cap Rate e rifinanziamento immobiliare.
Q:Cos'è il Metodo BRRRR negli investimenti immobiliari?
BRRRR sta per Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Comprare a sconto, Ristrutturare, Affittare, Rifinanziare, Ripetere). Consente di recuperare il capitale investito attraverso una nuova perizia bancaria più elevata.
Q:Che differenza c'è tra Cap Rate e Ritorno Cash-on-Cash (CoC)?
Il Cap Rate esprime il rendimento operativo dell'immobile acquistato per intero in contanti. Il Cash-on-Cash misura la redditività monetaria annua rapportata solo all'anticipo effettivamente investito di tasca propria.
Q:Cosa si intende per "BRRRR Perfetto"?
Un'operazione in cui la nuova erogazione bancaria restituisce il 100% dei costi di acquisto, notaio e ristrutturazione, lasciando zero euro di denaro proprio immobilizzato e un cash flow positivo costante.
Q:Quanto accantonare per sfitti e manutenzioni straordinarie?
I criteri prudenziali consigliano di trattenere il 5–8% per il rischio di morosità/sfitto e un altro 5–10% per interventi futuri straordinari.
Q:Cos'è il Valore Post-Ristrutturazione (ARV)?
È il valore di perizia aggiornato dell'immobile dopo la ristrutturazione. Gli istituti bancari concedono solitamente tra il 70% e l'80% di tale importo.
Q:La liquidità estratta con il rifinanziamento è tassata?
No. Il capitale derivante da un mutuo di rifinanziamento rappresenta un debito e non costituisce reddito o plusvalenza imponibile.
- ARV: Valore di mercato stimato al termine di tutte le ristrutturazioni.
- Cash Flow Annuo: Profitto netto dopo tutte le spese x 12.
- Investimento Totale: Somma del prezzo d'acquisto, dei costi di chiusura e della ristrutturazione.
Cos'è Calcolatore ROI e BRRRR Immobiliare?
Esempio Pratico di Calcolo (Ristrutturazione a Torino)
Zone di Riferimento (Metriche Immobiliari)
| Interfaccia Utente | Funzione Finanziaria | Applicazione Pratica |
|---|---|---|
| Capitale Bloccato | Velocità del capitale | I fondi che restano immobilizzati. Raggiungere lo zero equivale al "BRRRR Perfetto". |
| Flusso di Cassa Netto | Utile Operativo | Denaro netto in entrata dopo aver pagato la rata del mutuo, l'IMU, le spese condominiali e le tasse. |
| Capitale Creato | Rivalutazione | L'aumento netto del tuo patrimonio, generato dall'aver acquistato a sconto e riqualificato l'asset. |
| ROI Cash-on-Cash | Efficienza dell'Equity | Il tasso di rendimento annuale calcolato esclusivamente sulla liquidità che è rimasta nel progetto. |