Calculadora de ROI y BRRRR de Propiedades de Alquiler
Calculadoras FinancierasCómo funciona la lógica
Calculamos su Dinero Total Invertido sumando el precio de compra, los gastos de cierre y el presupuesto de reforma. Tras la reforma, el Nuevo Préstamo se calcula como el 75% de su ARV (300.000 €). La diferencia es su Efectivo en el Trato. ¡Si este número es cero o negativo, ha logrado un "BRRRR Perfecto"!
Efectivo en el Trato
Capital Inicial Atrapado
Cash Flow Neto Mensual
Beneficio tras todos los gastos
ROI Cash-on-Cash
Rentabilidad Anual sobre Capital
Plusvalía Creada
Aumento de riqueza por reforma
Recirculación de Capital
Distribución del Flujo de Caja
Reporte de Análisis de Propiedad de Alquiler
Professional Investment Analysis
26 de octubre de 2026
Compra y Reforma
| Precio de Compra | 200.000 € |
| Gastos de Cierre | 5.000 € |
| Presupuesto de Reforma | 40.000 € |
| Costos de Mantenimiento | 3.000 € |
| Inversión Total | 248.000 € |
Estrategia y Refinanciación
| Valor de Mercado (ARV) | 300.000 € |
| Monto del Nuevo Préstamo (75%) | 225.000 € |
| Tipo de Interés | 6.5% |
| Plazo del Préstamo | 30 Años |
| Alquiler Mensual | 2.500 € |
Gastos Operativos
| Hipoteca (P&I) | 1.422 € |
| Impuestos y Seguros | 350 € |
| Mantenimiento y Reservas | 250 € |
| Gestión | 200 € |
| Vacante | 125 € |
| Total Gastos Operativos | 925 € |
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Cómo Usar la Calculadora de Inversión Inmobiliaria y Método BRRRR
Guía paso a paso para analizar flujo de caja neto, rentabilidad Cap Rate y reciclaje de capital BRRRR.
Introduzca Datos de Compra e Hipoteca
Indique precio de adquisición, desembolso inicial, gastos notariales/impuestos y condiciones del préstamo.
Presupueste la Reforma y Gastos de Posesión
Añada el coste de las obras y los costes soportados durante la reforma (suministros, intereses de carencia).
Proyecte Alquiler y Gastos Operativos
Estime la renta mensual, tasa de desocupación prevista (ej. 5%), comunidad, IBI, seguros y fondo para averías.
Simule la Refinanciación con Retirada de Capital
Introduzca el valor tras la reforma (ARV) y el porcentaje de hipoteca concedido para calcular la liquidez recuperada.
Evalúe el Flujo de Caja y Rentabilidad CoC
Examine el flujo de caja neto mensual, el Cap Rate sobre coste y el retorno real del dinero propio retenido.
Descargue el Dossier de Inversión en PDF
Genere un informe bancario completo para presentar la operación a prestamistas, socios o inversores.
Preguntas Frecuentes
Conceptos esenciales sobre la estrategia BRRRR, Cap Rate, cash flow y refinanciación hipotecaria.
Q:¿Qué es el Método BRRRR en el sector inmobiliario?
Corresponde a Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Comprar, Reformar, Alquilar, Refinanciar, Repetir). Permite crear patrimonio inmobiliario recuperando el capital inicial para volverlo a invertir en el siguiente inmueble.
Q:¿Qué diferencia existe entre Cap Rate y Retorno Cash-on-Cash (CoC)?
El Cap Rate mide la rentabilidad del inmueble sin tener en cuenta la deuda. El Cash-on-Cash calcula el beneficio en efectivo anual dividido entre el dinero que efectivamente aportó de su bolsillo.
Q:¿Qué es un "BRRRR Perfecto"?
Se logra cuando la nueva hipoteca refinanciada cubre el 100% del dinero invertido en compra y reforma, dejando 0 € de dinero propio en la propiedad con flujo de caja positivo.
Q:¿Cuánto destinar a vacancia y fondo de imprevistos?
Se aconseja provisionar entre el 5% y el 8% de los ingresos para desocupación y un 5% a 10% adicional para mantenimiento y reemplazo de equipamiento.
Q:¿Cómo influye el Valor Post-Reforma (ARV)?
Los bancos tasan el piso reformado y prestan habitualmente el 70% u 80% de ese valor tasado. Un ARV elevado es la clave para retirar el capital invertido.
Q:¿Tributa el dinero retirado en la refinanciación hipotecaria?
No. El dinero obtenido de una refinanciación es deuda bancaria, no ganancia patrimonial, por lo que no tributa en el IRPF.
- ARV: Valor de mercado estimado después de completar todas las renovaciones.
- Flujo de Caja Anual: Beneficio neto después de todos los gastos x 12.
- Inversión Total: Suma del precio de compra, costos de cierre y renovación.
¿Qué es Calculadora de ROI y BRRRR de Propiedades de Alquiler?
Ejemplo Práctico de Cálculo (Reforma de Piso en Valencia)
Zonas de Referencia (Métricas Inmobiliarias)
| Elemento de Interfaz | Función Financiera | Aplicación Práctica |
|---|---|---|
| Efectivo Atrapado | Velocidad del Dinero | Revela el capital bloqueado. Si es cero o negativo, tiene un "BRRRR Perfecto" (ROI infinito). |
| Flujo de Caja Neto Mensual | Liquidez Operativa | El beneficio real tras pagar la cuota hipotecaria, IBI, comunidad y seguros. |
| Capital Creado | Plusvalía Forzada | La riqueza neta generada instantáneamente por reformar el activo por debajo del valor de mercado. |
| ROI Efectivo sobre Efectivo | Rendimiento Real | Calcula el porcentaje de retorno anual basado exclusivamente en los euros que dejó atrapados. |