Cap Rate Rechner
FinanzrechnerBewerten Sie die Rentabilität und den Wert von Anlageimmobilien mit institutioneller Präzision.
Property Details
Monatliche Ausgaben
Cap Rate
Benchmarking-Skala
Maximaler Kaufpreis
Aufschlüsselung der Ausgaben (Jährlich)
Bedienungsanleitung für den Cap-Rate-Rechner (Kapitalisierungsrate)
Immobilienleitfaden zur Nettobetriebsrendite, Rendite-Benchmark und maximalen Kaufpreisermittlung
Aktuellen Immobilienwert erfassen
Geben Sie den ausgehandelten Kaufpreis oder aktuellen Marktwert der Wohn- oder Gewerbeimmobilie ein, um die Kapitalbasis zu definieren.
Miet- und Nebeneinnahmen aufschlüsseln
Erfassen Sie die monatliche Kaltmiete sowie zusätzliche regelmäßige Einnahmen (Stellplätze, Garagen, Lagerflächen oder Abrechnungen).
Monatliche Betriebskosten abziehen
Tragen Sie laufende Bewirtschaftungskosten ein: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklagen, Hausverwaltung (z. B. 8–10 %) und nicht umlegbare Betriebskosten.
Nettobetriebsergebnis & Cap Rate ablesen
Prüfen Sie den jährlichen Nettoertrag (Bruttoeinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) und die resultierende unverschuldete Gesamtkapitalrendite.
Mit institutionellen Renditeklassen vergleichen
Überprüfen Sie die Lage auf der Renditeskala: Core / Stabil (3 %–5 %), Value-Add / Wertsteigerung (5 %–8 %) oder Opportunistisch / Randlage (8 %–12 %+).
Rückwärts-Bewertung für Kaufpreisgebote nutzen
Geben Sie Ihre gewünschte Ziel-Cap-Rate ein (z. B. 7,5 %), um den maximalen Kaufpreis zu ermitteln, den Sie bei Ihren Renditekriterien bieten dürfen.
Häufig gestellte Fragen
Fachwissen zur Immobilienbewertung: Unverschuldete Rendite, Cash-on-Cash-Vergleich, Cap-Rate-Kompression und Kostenfallen
Q:Was ist die Capitalization Rate und was sagt sie aus?
Die Cap Rate (Kapitalisierungszinssatz) ist das Verhältnis zwischen dem jährlichen Nettobetriebsergebnis und dem Immobilienwert: Cap Rate = NOI / Kaufpreis × 100 %. Sie misst die jährliche Gesamtkapitalrendite einer Immobilie unter der Annahme, dass der Kauf vollständig mit Eigenkapital (ohne Bankdarlehen) finanziert wurde.
Q:Was gilt als „gute“ Cap Rate bei Renditeimmobilien?
Eine „gute“ Cap Rate hängt von Lage, Gebäudeklasse und Zinsumfeld ab. Erstklassige Core-Objekte (Klasse A) in Metropolen wie München, Frankfurt, Zürich oder Wien erzielen oft 3,0 % bis 4,5 % wegen hoher Wertstabilität. Mittelgroße Städte und Value-Add-Objekte bieten 5,5 % bis 8,0 %, während ländliche Lagen 9 %+ abwerfen müssen, um Leerstandsrisiken auszugleichen.
Q:Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate und Eigenkapitalrendite?
Die Cap Rate bewertet das Objekt schuldenfrei (Asset-Ebene). Die Cash-on-Cash-Rendite bemisst den tatsächlichen Barüberschuss auf das eingesetzte Eigenkapital nach Abzug des Kapitaldienstes (Zins und Tilgung): Cash-on-Cash = (NOI - Darlehensannuität) / Eingesetztes Eigenkapital × 100 %. Durch günstige Fremdfinanzierung durch Hebelwirkung kann die Cash-on-Cash-Rendite deutlich über der Cap Rate liegen.
Q:Warum werden Kreditraten (Zinsen & Tilgung) nicht im NOI berücksichtigt?
Das Nettobetriebsergebnis misst rein die operative Ertragskraft der Immobilie selbst. Da Finanzierungskonditionen (Eigenkapitalquote, Zinsbindungen, Bonität) von Käufer zu Käufer stark variieren, würde die Einbeziehung von Darlehen den objektiven Marktwertvergleich verzerren. Die Cap Rate garantiert Vergleichbarkeit auf Augenhöhe.
Q:Wie steigert eine „Cap Rate Compression“ den Wert einer Immobilie?
Immobilienwert und Cap Rate verhalten sich umgekehrt proportional: Wert = NOI / Cap Rate. Sinkt die am Markt geforderte Cap Rate (Kompression) durch hohe Nachfrage oder sinkende Leitzinsen, steigt der Wert massiv. Erzielt ein Gebäude 120.000 € NOI bei 6,0 % Cap Rate, ist es 2.000.000 € wert. Sinkt die Marktrendite auf 4,5 %, steigt der Wert auf 2.666.667 € – ohne eine einzige Mieterhöhung.
Q:Welche Bewirtschaftungskosten werden von Privatanlegern am häufigsten vergessen?
Unerfahrene Investoren unterschätzen häufig Mietausfallwagnisse (3–5 %), langfristige Instandhaltungsrücklagen (Dach, Heizung, Fassade) und Verwaltungskosten. Selbst wer die Immobilie selbst verwaltet, sollte kalkulatorisch 8–10 % Verwaltergebühr ansetzen, um die echte passive Netto-Rendite der Investition zu beurteilen.
Was ist Cap Rate Rechner?
Praktisches Berechnungsbeispiel (Mehrfamilienhaus in Berlin)
Referenzzonen (Immobilienkennzahlen)
| Benutzeroberfläche | Finanzielle Funktion | Praktische Anwendung |
|---|---|---|
| Nettobetriebsergebnis (NOI) | Einnahmen − Betriebskosten | Der reine Ertrag der Immobilie, unabhängig von Kreditzinsen (Fremdkapital). |
| Cap Rate | NOI ÷ Immobilienwert | Zeigt die prozentuale Jahresrendite bei einem fiktiven Barkauf ohne Kredit. |
| Benchmark-Skala | Risiko-Rendite-Barometer | Visualisiert, ob es sich um ein sicheres "Core"-Objekt (4%) oder eine riskante Anlage handelt. |
| Maximaler Kaufpreis | Verhandlungslimit | Zeigt den exakten Höchstpreis, um Ihre persönliche Zielrendite zu erreichen. |