Hypothekenrechner

Berechnen Sie Ihre monatlichen Hypothekenraten, testen Sie Zinserhöhungen und sehen Sie, wie viel Sie mit Extrazahlungen sparen können.

Hauspreis

€

Anzahlung20.0%

€

Zinssatz (%)

Laufzeit (Jahre)

Monatliche Rate

€1288

Was ist, wenn ich extra

€

pro Monat zahle?

Stresstest: Was ist, wenn die Zinsen um 2% steigen?

Wohin Ihr Geld fließt

Immobilienwert: €240000

Gesamte an die Bank gezahlte Zinsen: €223814

Tilgungskurve

🔓 Sie besitzen mehr als die Bank ab Dez 2046

Anleitung: Baufinanzierungs- & Hypothekenrechner

Berechnen Sie Monatsraten, testen Sie Zinserhöhungen, finden Sie den Kipp-Punkt und sparen Sie mit Sondertilgungen

Kaufpreis & Eigenkapital eingeben

Geben Sie den Immobilienpreis und Ihr eingesetztes Eigenkapital an, um die benötigte Darlehenssumme und den Beleihungsauslauf zu bestimmen.

Sollzins & Zinsbindung festlegen

Tragen Sie den aktuellen Sollzinssatz und die Darlehenslaufzeit bzw. Zinsbindung (z. B. 15, 20 oder 30 Jahre) für die monatliche Grundrate ein.

Nebenkosten, Grundsteuer & Versicherung erfassen

Berücksichtigen Sie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Hausgeld für eine realistische Gesamtkostenübersicht Ihrer Wohnimmobilie.

Sondertilgungen simulieren

Testen Sie mit dem Schieberegler zusätzliche Monatsbeträge und sehen Sie, wie viele Jahre und Zehntausende Euro an Zinsen Sie einsparen.

Kipp-Punkt (Tipping Point) ermitteln

Erkennen Sie das genaue Jahr im Tilgungsverlauf, ab dem Ihre Monatsrate mehr Restschuld tilgt als Zinsen an die Bank abführt.

Zinsänderungsrisiko testen

Nutzen Sie den Stresstest, um zu prüfen, wie sich künftige Zinserhöhungen (+1 % oder +2 %) bei der Anschlussfinanzierung auf die Rate auswirken.

Häufig gestellte Fragen

Fachwissen zu Tilgungsverlauf, Zinsersparnis, Sondertilgungen und Anschlussfinanzierung

Q:Was versteht man unter dem 'Kipp-Punkt' (Tipping Point) eines Darlehens?

Da Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, besteht die Annuität anfangs fast nur aus Zinsen. Der Kipp-Punkt markiert den Zeitpunkt, an dem der monatliche Tilgungsanteil erstmals höher ist als der Zinsanteil, wodurch die Entschuldung massiv beschleunigt wird.

Q:Wie viel Geld spart eine monatliche Extratilgung von 100 bis 200 Euro?

Bei einem Darlehen von 400.000 € zu 4 % spart eine monatliche Extratilgung von 150 € über die Gesamtlaufzeit mehr als 35.000 € an Zinskosten und verkürzt die Rückzahlung um mehrere Jahre.

Q:Welche Vor- und Nachteile bieten 15 vs. 30 Jahre Zinsbindung?

Eine 15-jährige Zinsbindung bietet oft günstigere Zinsen und schnellere Schuldenfreiheit, birgt aber das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung. Eine 30-jährige Bindung sichert absolute Planungssicherheit, kostet jedoch einen Zinsaufschlag.

Q:Was bedeutet die 20%-Eigenkapital-Regel?

Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % senkt das Ausfallrisiko der Bank erheblich. Dadurch erhalten Kreditnehmer erstklassige Zinskonditionen und vermeiden zusätzliche Risikozuschläge oder teure Restschuldversicherungen.

Q:Was passiert nach Ablauf der Zinsbindungsfrist?

Nach Ende der Zinsbindung muss die verbleibende Restschuld über eine Anschlussfinanzierung (Prolongation oder Umschuldung) zu den dann gültigen Marktzinsen weiterfinanziert oder auf einen Schlag getilgt werden.

Q:Wie unterscheidet sich ein Annuitätendarlehen von einem Volltilgerdarlehen?

Beim Annuitätendarlehen verbleibt am Ende der Zinsbindung meist eine Restschuld. Beim Volltilgerdarlehen wird die monatliche Tilgungsrate so gewählt, dass die Immobilie bis zum letzten Tag der Zinsbindung zu 100 % schuldenfrei ist.

M = P ×

r(1 + r)ⁿ (1 + r)ⁿ - 1

M: Monatliche Rate (Hypothek).
P: Darlehensbetrag (Preis - Anzahlung).
r: Monatlicher Zinssatz (Jahreszins / 12).
n: Anzahl der Monate (Laufzeit).

Was ist Hypothekenrechner?

Berechnen Sie Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen, testen Sie Zinserhöhungen und sehen Sie, wie viel Sie mit Sondertilgungen sparen können. Der erweiterte Hypothekenrechner ist ein unverzichtbares Instrument für zukünftige Eigenheimbesitzer. Wenn Sie den Hauspreis und die Anzahlung eingeben, ermittelt das System automatisch Ihre Monatliche Rate basierend auf dem Zinssatz (%) und der Kreditlaufzeit (Jahre). Mit der Funktion „Was passiert, wenn ich X € extra pro Monat zahle?“ können Sie simulieren, wie Sondertilgungen die Laufzeit verkürzen, und das System zeigt Ihnen: „Sie sparen X € und zahlen Ihr Haus X Jahre früher ab!“. Besonders in volatilen Märkten ist der Stresstest: Was passiert, wenn die Zinsen um 2 % steigen? essenziell, da er Ihnen die Neue monatliche Rate und die Zusätzlichen Gesamtkosten aufzeigt. Die Tilgungskurve visualisiert schließlich den exakten Kipppunkt, ab dem gilt: „Sie besitzen mehr als die Bank ab [Datum]“.

Praktisches Berechnungsbeispiel (Wohnungskauf in München)

Ein junges Paar möchte eine Eigentumswohnung in München erwerben. Der Hauspreis liegt bei stolzen 800.000 €. Sie leisten eine Anzahlung von 160.000 € (20 %). Bei einem Zinssatz von 4,0 % und einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren berechnet das System ihre Monatliche Rate. Wenn sie die Schaltfläche Zusammenfassung für Makler kopieren nutzen, können sie diese Daten direkt an ihre Bank weiterleiten. Das Diagramm Wohin Ihr Geld fließt zeigt ihnen jedoch schonungslos, dass die An die Bank gezahlten Gesamtzinsen enorm sind. Durch Hinzufügen einer monatlichen Sondertilgung von nur 200 € verschiebt sich die Tilgungskurve drastisch zu ihren Gunsten, was ihnen fast 4 Jahre Ratenzahlungen erspart.

Referenzzonen (Hypotheken-Metriken)

Benutzeroberfläche	Finanzielle Funktion	Praktische Anwendung
Hauspreis & Anzahlung	Beleihungsauslauf	Bestimmt die Kreditsumme. Eine höhere Anzahlung sichert meist bessere Zinssätze.
Was passiert, wenn ich extra zahle?	Sondertilgung	Zeigt den massiven Zinseszinseffekt auf, wenn man kleine, regelmäßige Extrazahlungen leistet.
Stresstest (Zinsen +2%)	Risikoanalyse	Schützt Sie vor der Zahlungsunfähigkeit, falls die Zinsbindung ausläuft und die Anschlussfinanzierung teurer wird.
Wohin Ihr Geld fließt	Kostenaufschlüsselung	Vergleicht visuell den reinen Immobilienwert mit den Zinskosten der Bank.

Geschichte und Ursprung

Deutschland hat traditionell eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in Europa, was historisch in den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs und dem stark geförderten sozialen Wohnungsbau begründet liegt. Um den Erwerb von Eigentum zu fördern, wurde in Deutschland das System des "Bausparens" perfektioniert. Diese Bausparverträge garantierten über Jahrzehnte hinweg feste, niedrige Darlehenszinsen und schützten die Deutschen vor Zinsschwankungen. In der modernen Ära haben klassische Annuitätendarlehen (Hypotheken) diese Verträge oft abgelöst, weshalb Stresstests für die Zinsbindung nach 10 oder 15 Jahren heute für deutsche Immobilienkäufer überlebenswichtig sind.