Mieten-vs.-Kaufen-Rechner

Finanzrechner

Vergleichen Sie die langfristigen finanziellen Auswirkungen von Mieten versus Kaufen.

🏠 Kaufszenario

Kaufpreis

€

Anzahlung

Hypothekenzins6.5%

1%12%

Wertsteigerung3%

-2%10%

Grundsteuer (jährlich)1.2%

0%5%

Instandhaltung (jährlich)1%

0%5%

Kreditlaufzeit30 Jahre

530

🔑 Mietszenario

Monatsmiete

€

Mietversicherung (monatlich)

€

Jährliche Mieterhöhung3%

0%10%

📊 Anlageannahmen

Anlagerendite7%

1%15%

Zeithorizont10 Jahre

130

🏠

Kaufen ist besser um€17,167nach 10 Jahre

🏠

Eigenkapital

€233K

📈

Anlageportfolio

€216K

⚖️

Break-Even-Punkt

Jahr 1

Kaufen wird günstiger im Jahr 1

Vermögensvergleich im Zeitverlauf

Vermögen (Käufer)Vermögen (Mieter)⭐ Break-Even-Punkt

Monatlicher Kostenvergleich

Monatl. Kaufkosten€2,411/Mt.

Monatl. Mietkosten€1,830/Mt.

Detaillierte Kostenanalyse

🏠 Gesamtausgaben (Kauf)

Hypothekenzinsen€170K

Grundsteuern€48K

Instandhaltung€40K

Endvermögen€233K

🔑 Gesamtausgaben (Miete)

Gesamtmiete€248K

Versicherung€4K

Anlageportfolio€216K

Endvermögen€216K

Anleitung: Mieten oder Kaufen Rechner

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum objektiven Vermögensvergleich zwischen Immobilieneigentum und Miete mit Kapitalanlage.

Kaufpreis und Finanzierungsdetails eingeben

Tragen Sie den Kaufpreis der Immobilie, das Eigenkapital, den Hypothekenzins und die Darlehenslaufzeit ein.

Eigentümerkosten und Wertsteigerung erfassen

Berücksichtigen Sie Grundsteuer, Instandhaltungsrücklage (ca. 1–1,5 % p.a.) und die erwartete Wertsteigerung der Immobilie.

Mietkosten und Mietsteigerung festlegen

Geben Sie die monatliche Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt und die jährliche Mietsteigerungsrate ein.

Opportunitätskosten der Geldanlage bestimmen

Legen Sie die erwartete ETF-/Aktienrendite (z. B. 7 %) fest, mit der das Eigenkapital des Mieters am Kapitalmarkt verzinst wird.

Zeithorizont wählen & Break-Even ermitteln

Verschieben Sie den Schieberegler (1–30 Jahre), um das Jahr zu finden, ab dem der Kauf finanziell vorteilhafter wird.

Vermögensvergleich und Gesamtkosten analysieren

Vergleichen Sie das abbezahlte Immobilienvermögen des Eigentümers mit dem ETF-Depotwert des Mieters.

Häufig gestellte Fragen

Wichtige Antworten zu Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Break-Even-Dauer und ETF-Gegenrechnung.

Q:Was bedeutet der Break-Even-Zeitpunkt beim Immobilienkauf?

Es ist die Haltedauer in Jahren, die benötigt wird, damit Wertzuwachs und Tilgung die hohen Erwerbsnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer) und Zinsen gegenüber dem Mietmodell überkompensieren.

Q:Was sind Opportunitätskosten des Eigenkapitals?

Das in die Immobilie gesteckte Eigenkapital kann nicht am Aktienmarkt angelegt werden. Ein Mieter investiert dasselbe Kapital in weltweite Aktien-ETFs und erzielt dort Zinseszinsen.

Q:Was versteht man unter „verlorenen Kosten“ beim Wohneigentum?

Kreditzinsen, Instandhaltungsaufwand, Grundsteuer und Kaufnebenkosten sind unwiederbringlich verloren – ähnlich wie die monatliche Mietzahlung.

Q:Warum lohnt sich Kaufen bei kurzer Wohndauer (unter 5–7 Jahren) selten?

Kaufnebenkosten (bis zu 10–12 % in Deutschland) und Verkaufsspesen sowie anfänglich hohe Zinsanteile tilgen bei einem kurzfristigen Verkauf den Wertzuwachs meist vollständig auf.

Q:Investiert der Mieter in der Modellrechnung tatsächlich die Differenz?

Ja. Das Modell setzt einen rationalen Mieter voraus, der das nicht für die Immobilie aufgewendete Eigenkapital und monatliche Ersparnisse konsequent anlegt.

Q:Wie wirkt sich Inflation auf Hypothek vs. Miete aus?

Während die Kaltmiete im Zeitverlauf steigt, bleibt die monatliche Kreditrate bei einer Zinsbindung konstant, wodurch die reale Belastung des Käufers sinkt.

Schritt 1: Monatliche Hypothekenrate (Zinsen & Tilgung)

$$M = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n - 1}$$

Schritt 2: Vermögen des Käufers nach t Jahren

$$W_{\text{Kauf}} = V_0(1+a)^t - L_{\text{Rest}}$$

Schritt 3: Vermögen des Mieters nach t Jahren

$$W_{\text{Miete}} = A(1+i)^t + \sum_{k=1}^{t} S_k(1+i)^{t-k}$$

M: Monatliche Rate

P: Darlehenssumme (Preis - Anzahlung)

W_Kauf: Käufervermögen

V₀: Ursprünglicher Kaufpreis

W_Miete: Mietervermögen

S_k: Monatliche Ersparnis im Jahr k

Was ist Mieten-vs.-Kaufen-Rechner?

Der fortschrittliche "Mieten oder Kaufen"-Rechner ist ein umfassendes Finanzanalyse-Tool, das die langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen Ihrer Wohnentscheidung vergleicht. Anstatt nur die monatliche Kaltmiete mit einer Kreditrate zu vergleichen, simuliert die Engine komplexe Variablen wie Immobilienwertsteigerung, Instandhaltungskosten, Kaufnebenkosten und die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Die Funktion Vermögensvergleich im Zeitverlauf visualisiert detailliert, ob der Vermögensaufbau durch Immobilieneigentum lukrativer ist als die Anlage Ihres Eigenkapitals in einem diversifizierten ETF-Portfolio bei gleichzeitiger Miete.

Praktisches Berechnungsbeispiel (Berliner Immobilienmarkt)

Ein junges Paar in Berlin steht vor der Entscheidung: Eine 3-Zimmer-Wohnung für $450.000$ € kaufen (mit $20\%$ Eigenkapital) oder für $1.600$ € monatlich mieten. Der Rechner analysiert das Szenario dynamisch. Er berücksichtigt eine jährliche Mietsteigerung von $3\%$ und einen Anlagezins von $7\%$ auf dem Aktienmarkt. Durch die Detaillierte Kostenanalyse zeigt das System, dass in den ersten 5 Jahren die Zinsbelastung und das Hausgeld die Mietkosten übersteigen. Der Gewinnschwelle (die Gewinnschwelle) wird exakt im 8. Jahr erreicht. Ab diesem Moment übersteigt der Nettovermögenszuwachs der Käufer (durch Tilgung und Wertsteigerung) den des Mieters, der sein Geld an der Börse angelegt hat.

Referenzzonen (Immobilien- & Finanzkennzahlen)

Das System verarbeitet diese entscheidenden Parameter für den deutschen Markt:

Finanzmetrik	Bedeutung im Rechner	Praktische Anwendung
Kaufnebenkosten	Grunderwerbsteuer, Notar, Makler	Der absolute Kapitalverlust beim Kauf, der erst durch Wertsteigerung amortisiert werden muss.
Instandhaltung	Jährliche Rücklagen (Instandhaltung)	Essentiell für Hausbesitzer (meist $1-1,5\%$ des Kaufpreises pro Jahr).
Opportunitätskosten	Kapitalrendite	Die entgangene Rendite am Aktienmarkt, weil das Geld in der Immobilie gebunden ist.
Gewinnschwelle	Gewinnschwelle	Das exakte Jahr, ab dem sich der Kauf finanziell mehr lohnt als die Miete.

Geschichte und Ursprung

Deutschland hat historisch gesehen eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in Europa (knapp $50\%$). Dies liegt tief im Nachkriegsdeutschland begründet, als der Staat massiv in den sozialen Wohnungsbau investierte, um schnell bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Daraus entstand eine starke Mieterkultur mit extrem strengen Mieterschutzgesetzen. Das traditionelle deutsche Instrument zum Immobilienerwerb, der "Bausparvertrag" (erfunden in den 1920er Jahren), bot zwar Zinssicherheit, konnte aber den Trend zur Miete in den großen Metropolen nie vollständig umkehren. Heute zwingen steigende Mieten jedoch immer mehr Deutsche dazu, diese Finanzrechner zu nutzen, um den Schritt ins Wohneigentum mathematisch zu prüfen.