Calculadora de ROI e BRRRR de Imóveis de Aluguel
Calculadoras FinanceirasComo funciona a lógica
Calculamos o seu Dinheiro Total Investido somando o preço de compra, os custos de fechamento e o orçamento de reforma. Após a reforma, o Novo Empréstimo é calculado como 75% do seu ARV (300.000 €). A diferença é o seu Dinheiro no Negócio. Se este número for zero ou negativo, alcançou um "BRRRR Perfeito"!
Dinheiro no Negócio
Capital Inicial Imobilizado
Cash Flow Líquido Mensal
Lucro após todas as despesas
ROI Cash-on-Cash
Retorno Anual sobre Capital
Capital Criado
Ganho de riqueza com reforma
Recirculação de Capital
Distribuição de Fluxo de Caixa
Relatório de Análise de Imóvel de Aluguel
Professional Investment Analysis
26 de outubro de 2026
Compra e Reabilitação
| Preço de Compra | 200.000 € |
| Custos de Fechamento | 5.000 € |
| Orçamento de Reforma | 40.000 € |
| Custos de Detenção | 3.000 € |
| Investimento Total | 248.000 € |
Estratégia e Refinanciamento
| Valor de Mercado (ARV) | 300.000 € |
| Valor do Novo Empréstimo (75%) | 225.000 € |
| Taxa de Juros | 6.5% |
| Prazo do Empréstimo | 30 Anos |
| Aluguer Mensal | 2.500 € |
Despesas Operacionais
| Hipoteca (P&I) | 1.422 € |
| Impostos e Seguros | 350 € |
| Manutenção e Reservas | 250 € |
| Gestão | 200 € |
| Vacância | 125 € |
| Total Despesas Operacionais | 925 € |
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Como Usar a Calculadora de Imóveis para Renda e Método BRRRR
Guia passo a passo para calcular fluxo de caixa de locação, Cap Rate, custos de reforma e reciclagem de capital com BRRRR.
Cadastre os Dados de Compra e Entrada
Insira o valor negociado do imóvel, entrada desembolsada, custos de ITBI/escritura e prazo do financiamento.
Estime o Custo de Reforma e Despesas de Obra
Defina o orçamento para reformas e custos operacionais suportados durante o período de vacância da obra.
Projete Aluguel Mensal e Custos Operacionais
Informe o aluguel bruto estimado, vacância provável (ex: 5%), IPTU, taxa de administração e fundo de reserva.
Simule o Refinanciamento
Informe o valor do imóvel após a reforma (ARV) e a cota de financiamento para apurar o dinheiro retirado da operação.
Avalie o Fluxo de Caixa e Retorno Cash-on-Cash
Verifique o lucro líquido mensal após a prestação bancária, a taxa Cap Rate e o retorno sobre o capital próprio retido.
Baixe o Memorando de Investimento em PDF
Emita um documento consolidado com indicadores de viabilidade para apresentar a sócios e bancos.
Perguntas Frequentes
Dúvidas sobre o método BRRRR, taxa de vacância, Cap Rate e alavancagem imobiliária inteligente.
Q:O que é a estratégia BRRRR no mercado imobiliário?
A sigla resume Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (Comprar barato, Reformar, Alugar, Refinanciar, Repetir). O objetivo é resgatar o capital investido através do novo valor de avaliação do imóvel.
Q:Qual a diferença entre Cap Rate e Cash-on-Cash (CoC)?
O Cap Rate mede a rentabilidade operacional do imóvel sem considerar o endividamento. O Cash-on-Cash mede o retorno anual do dinheiro efetivamente desembolsado pelo investidor.
Q:O que caracteriza um "BRRRR Perfeito"?
Acontece quando o novo empréstimo quita 100% de tudo o que você gastou (compra, cartório e reforma), deixando você como dono de um imóvel gerador de renda com zero reais do seu próprio bolso presos nele.
Q:Quanto provisionar para vacância e manutenção?
Recomenda-se provisionar entre 5% e 8% da receita bruta de aluguel para períodos sem inquilino e 5% a 10% para reparos estruturais.
Q:O que é o Valor Pós-Reforma (ARV)?
É a avaliação de mercado que o imóvel alcança depois de totalmente renovado. É sobre o ARV que os bancos concedem o novo financiamento.
Q:O capital resgatado no refinanciamento paga imposto de renda?
Não. Os recursos obtidos via refinanciamento bancário configuram empréstimo (dívida) e não ganho de capital, sendo totalmente isentos de tributação.
- ARV: Valor de mercado estimado após a conclusão de todas as reformas.
- Fluxo de Caixa Anual: Lucro líquido após todas as despesas x 12.
- Investimento Total: Soma do preço de compra, custos de fechamento e reforma.
O que é Calculadora de ROI e BRRRR de Imóveis de Aluguel?
Exemplo Prático de Cálculo (Reabilitação de Prédio no Porto)
Zonas de Referência (Métricas Imobiliárias)
| Elemento da Interface | Função Financeira | Aplicação Prática |
|---|---|---|
| Capital Retido | Liquidez Presa | Indica o valor que não conseguiu resgatar no refinanciamento. Zero significa "BRRRR Perfeito". |
| Fluxo de Caixa Mensal | Lucro Líquido | O dinheiro livre após abater a prestação do banco, IMI, condomínio e fundo de maneio. |
| Capital Próprio Criado | Mais-Valia | O enriquecimento patrimonial gerado ao forçar a valorização do imóvel através de obras. |
| ROI Cash-on-Cash | Eficiência de Capital | O retorno em percentagem ao ano que recai apenas sobre o capital que ficou bloqueado no negócio. |