Calculadora de ROI e BRRRR de Imóveis de Aluguel
Calculadoras FinanceirasAnalise investimentos imobiliários e propriedades BRRRR para maximizar o seu ROI.
Como funciona a lógica
Calculamos o seu Dinheiro Total Investido somando o preço de compra, os custos de fechamento e o orçamento de reforma. Após a reforma, o Novo Empréstimo é calculado como 75% do seu ARV (300.000 €). A diferença é o seu Dinheiro no Negócio. Se este número for zero ou negativo, alcançou um "BRRRR Perfeito"!
Dinheiro no Negócio
23.000 €
Capital Inicial Imobilizado
+ Fluxo de Caixa
Cash Flow Líquido Mensal
153 €
Lucro após todas as despesas
ROI Cash-on-Cash
8.0%
Retorno Anual sobre Capital
Capital Criado
52.000 €
Ganho de riqueza com reforma
Recirculação de Capital
Distribuição de Fluxo de Caixa
Relatório de Análise de Imóvel de Aluguel
Professional Investment Analysis
24 de agosto de 2026
Dinheiro no Negócio23.000 €
Cash Flow Líquido Mensal153 €
ROI Cash-on-Cash8.0%
Capital Criado52.000 €
Compra e Reabilitação
| Preço de Compra | 200.000 € |
| Custos de Fechamento | 5.000 € |
| Orçamento de Reforma | 40.000 € |
| Custos de Detenção | 3.000 € |
| Investimento Total | 248.000 € |
Estratégia e Refinanciamento
| Valor de Mercado (ARV) | 300.000 € |
| Valor do Novo Empréstimo (75%) | 225.000 € |
| Taxa de Juros | 6.5% |
| Prazo do Empréstimo | 30 Anos |
| Aluguer Mensal | 2.500 € |
Despesas Operacionais
| Hipoteca (P&I) | 1.422 € |
| Impostos e Seguros | 350 € |
| Manutenção e Reservas | 250 € |
| Gestão | 200 € |
| Vacância | 125 € |
| Total Despesas Operacionais | 925 € |
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Investimento Total=Preço Compra+Custos Fecho+Reforma+Detenção
Dinheiro no Negócio=Investimento Total−Novo Empréstimo
Capital Criado=ARV−Investimento Total
ROI Cash-on-Cash=Fluxo de Caixa AnualDinheiro no Negócio
- ARV: Valor de mercado estimado após a conclusão de todas as reformas.
- Fluxo de Caixa Anual: Lucro líquido após todas as despesas x 12.
- Investimento Total: Soma do preço de compra, custos de fechamento e reforma.
O que é Calculadora de ROI e BRRRR de Imóveis de Aluguel?
Analise investimentos imobiliários e propriedades BRRRR (Comprar, Reabilitar, Arrendar, Refinanciar, Repetir) para maximizar o seu ROI. Este painel domina as etapas de 1. Compra, 2. Estratégia e 3. Operação. Ao inserir o PREÇO DE COMPRA, CUSTOS DE FECHO (IMT, impostos), ORÇAMENTO DE OBRAS e CUSTOS DE MANUTENÇÃO, apura o seu investimento inicial. Na caixa Como a lógica funciona, explica-se que o Novo Empréstimo corresponde a 75% do Valor Após Obras (ARV). Descubra o seu Capital Retido no Negócio, Fluxo de Caixa Líquido Mensal, ROI Cash-on-Cash e o Capital Próprio Criado. Visualize a Recirculação de Capital e a Distribuição do Fluxo de Caixa Mensal antes de Exportar Relatório PDF ou avançar para o Próximo Passo ->.
Exemplo Prático de Cálculo (Reabilitação de Prédio no Porto)
Um investidor adquire uma fração devoluta no centro do Porto por um PREÇO DE COMPRA de 200.000 €. Conta com 5.000 € de CUSTOS DE FECHO e destina um ORÇAMENTO DE OBRAS de 40.000 € para remodelação profunda. Somando 3.000 € de CUSTOS DE MANUTENÇÃO durante os meses de obra, o custo total é 248.000 €. A avaliação pós-reabilitação atinge os 300.000 € (ARV), permitindo ao banco financiar 225.000 €. O ecrã revela que o Capital Retido no Negócio é de apenas 23.000 €. Com rendas a gerar um Fluxo de Caixa Líquido Mensal de 153 €, o ROI Cash-on-Cash é de 8,0%, originando imediatamente 52.000 € de Capital Próprio Criado.
Zonas de Referência (Métricas Imobiliárias)
| Elemento da Interface | Função Financeira | Aplicação Prática |
|---|---|---|
| Capital Retido | Liquidez Presa | Indica o valor que não conseguiu resgatar no refinanciamento. Zero significa "BRRRR Perfeito". |
| Fluxo de Caixa Mensal | Lucro Líquido | O dinheiro livre após abater a prestação do banco, IMI, condomínio e fundo de maneio. |
| Capital Próprio Criado | Mais-Valia | O enriquecimento patrimonial gerado ao forçar a valorização do imóvel através de obras. |
| ROI Cash-on-Cash | Eficiência de Capital | O retorno em percentagem ao ano que recai apenas sobre o capital que ficou bloqueado no negócio. |
História e Origem
A reabilitação urbana em Portugal tornou-se um fenómeno global a partir de 2012, após a alteração da lei das rendas (Nova Lei do Arrendamento Urbano) e a criação dos Vistos Gold. Durante décadas, as baixas históricas de Lisboa e do Porto estiveram degradadas devido ao congelamento secular das rendas. Esta mudança de paradigma transformou as cidades, atraindo investidores locais e estrangeiros que aplicaram lógicas modernas de reabilitação (Fix and Flip ou Alojamento Local). Hoje, com as restrições ao alojamento turístico, os investidores redirecionam a métrica BRRRR para o arrendamento tradicional rentável.
Perguntas Frequentes
Quão precisa é esta ferramenta Calculadora de ROI e BRRRR de Imóveis de Aluguel?
Nossas ferramentas utilizam matemática de ponto flutuante de alta precisão, garantindo precisão até a 6ª casa decimal.
O uso é gratuito?
Sim, todos os conversores e calculadoras no ToolsMetrics são 100% gratuitos sem limites.